De ideale grootte van woningcorporaties

Wat moeten we met al die grote woningcorporaties? Ik kom nog steeds veel woningcorporaties tegen die zich te klein vinden en menen te moeten fuseren. Tegelijk blijkt meestal dat fusies niet de gewenste voordelen opleveren (onderzoek Planbureau leefomgeving) en dat woningcorporaties tussen de 1000 en 5000 woningen efficiënter opereren dan grotere of kleinere (Universiteit Utrecht). Stop met die fusies!

Oergrootte

Je hebt twee soorten verbindingen met mensen. De eerste is de traditionele verbinding met mensen die je kent. In Sapiens beschrijft Harari dat als verbinding die lijkt op die van chimpansees en Neanderthalers. Deze verbinding kan leiden tot groepen van 25 tot maximaal 50 mensen die met elkaar samen een stam vormen. Met meer dan vijftig is de groep meestal niet meer in balans. Door ruzies scheiden de groepen.

Verbindend verhaal

De tweede verbinding is die via een verbindend verhaal. Door dat verhaal hebben mensen iets gemeenschappelijk: ze geloven allemaal in dezelfde god of zijn allemaal fan van de zelfde voetbalclub, om maar eens twee heel verschillende verbindingen aan te geven. Iemand die van het zelfde verhaal is wordt meer vertrouwd, kan een potje bij je breken. Die verbinding via een verhaal maakte dat de homo sapiens op deze wereld overleefde en de Neanderthaler niet.

Die verbinding zorgde voor naties, grote ondernemingen, handel tussen mensen die met elkaar geen persoonlijke verbinding hebben, maar via een gezamenlijke vertrouwde partij tot samenwerking komen. Daardoor kunnen schaalvoordelen behaald worden en kan er efficiënt gewerkt worden. Reclame voor naamsbekendheid, gemakkelijker om financieel risico te nemen, inkoopmacht, macht om de prijs op de markt te dicteren. Prachtig, nooit vergeten, profiteer ervan.

Complexiteitskosten

Er zijn echter ook kosten, complexiteitskosten, doordat er minder persoonlijke verbinding mogelijk is. De organisatie moet geformaliseerd worden, er zijn nieuwe prikkels en nieuwe vormen van straf nodig.

Vergeet dus niet dat de ideale verbinding een kleinere groep is, waarbij mensen die vorm van samenwerking kunnen aangaan die aansluit bij de chimpansees, de Neanderthalers en de eerste homo sapiens: de oergroepen van 25 tot maximaal 50 mensen. Het is zelfs zo dat de meeste mensen niet meer dan 150 verschillende mensen aankunnen. Een legereenheid kan heel goed werken met een compagnie van 100 soldaten met een minimum aan formele discipline, stelt Harari in Sapiens. Kom je boven de 150 mensen dan zijn altijd andere organisatiestructuren, straffen en disciplineringsmaatregelen nodig.

Complexiteitsnadelen groter dan de -voordelen

Bij woningcorporaties zijn sommige voordelen niet relevant. Het maken van reclame of macht om de prijs op de markt te dicteren zijn niet relevant. Het aantrekken van geld is slechts deels relevant. Het nemen van risico’s (denk aan grote bouwprojecten) kan wel opgaan. Het is dan ook net raar dat bij dergelijke organisaties de oergrootte belangrijker is. Mijn stelling is dan ook dat corporaties meer moeten kijken naar die oergrootte van maximaal 50 mensen.

Blijf onder de 50 fte-grens

In een onderzoek naar de kosten van woningcorporaties kwam bijvoorbeeld naar voren dat de kosten van een corporatie per woongelegenheid boven de 5000 woningen toenemen. Tussen de 1000 en 5000 liggen de kosten lager dan bij kleinere of grotere corporaties  (Crooijmans, Leiden fusies tot efficiëntere woningcorporaties? hier). Als je weet dat een corporatie ongeveer een formatieplaats per 100 woningen heeft, zie je dat de efficiëntste corporatie tussen de 10 en 50 formatieplaatsen heeft. Het Coelo kwam zelfs op een ideale omvang van 2500 woningen (hier). Laten we het er dus op houden dat de ideale omvang op maximaal 25 tot 5o mensen ligt.

Ook commerciële bedrijfsleven is gebaat bij de oergrootte

Ook in het commerciële bedrijfsleven blijkt de oergrootte handig. Zo zijn franchiseorganisaties veruit efficiënter dan ondernemingen die niet via franchisenemers werken. Bij een franchise kunnen zelfstandige ondernemers profiteren van gezamenlijke reclame, inkoopmacht en prijsmacht. Ooit had BSO een onderneming voor ontwikkeling van computersystemen een zeer succesvolle manier om te groeien: zodra een vestiging meer dan 50 werknemers had splitste de onderneming. Eckart Wintzen was er de inspirator van. Ook CMG een van de voorgangers van Logica, werkte met een dergelijke filosofie, zij het dat ze een maximum hanteerden van 150 mensen.  

Zou je bij gemeentelijke organisaties niet groter willen worden dan die 150 mensen, dan kom je op een netto ambtelijk apparaat (grofweg de beleidskern, vergunningverlening en de overhead) dat past bij gemeenten van rond de 50.000 inwoners. Dat zijn tevens de gemeenten die beter scoren bij inwoners dan grotere of kleinere gemeenten. Overigens functioneren ook scholen (eigenlijk schoolvestigingen) het beste tot 50 fte en gaat het mis boven de 150. De essentie is dat je de schaal vermenselijkt. 

Blijf onder die 150 fte!

Als je dan groter wilt groeien als woningcorporatie, blijf dan onder die grens van 150 fte en groei niet door fusies. 65 tot 85 procent van de fusies mislukt. De schaalvoordelen die vooraf zijn berekend worden niet bereikt (PBL, hier). Natuurlijk hoeven grote corporaties niet te ontfuseren, maar het werken met vrij zelfstandige vestigingen waar tot 50 mensen werken zou goed kunnen. Denk na over hoe je de schaal hanteerbaar houdt! 

Waarom dan toch groter worden? Crooijmans geeft in haar proefschrift aan dat bestuurders van ondernemingen zich waarschijnlijk laten leiden door hun eigen belang in plaats van het belang van de onderneming en door zelfoverschatting. Misschien in plaats van een oergrootte, een menselijke oerfout. Dat zit blijkbaar ook in mensen, maar laat de samenleving hen behouden voor die fout.